관리비 체납 상태 해결을 위한 방안 (임대인 관점)

상가의 기존 세입자가 오랜기간의 관리비 연체 후, 야밤도주를 하였다. 

상가관리단이 연체사실을 통보하지 않아 금액이 커진 상태이고, 관리비 관련 소액 지급 소송도 진행중이다.

일단 얼마나 지급해야 하는지가 관건일 것으로 보여진다.

임대인으로써 억울한게, 일단은 임차인의 임차료가 연체되어 확인하던 중, 관리비 안낸게 5년가까이 된다는 것이였고, 관리단은 한 번도 통보해 준적이 없이 임차인이 나가니 주인에게 다 내라라고 하는 것이였다.

일단 분쟁이 생겼고 문제가 해결될 때까지의 과정을 기록해 보려고 한다.

 

기본적으로 알아야 할 사항:

① 관리비 관련 채권 소멸시효는 3년이다.

② 연체료는 관리규약에 나와 있는 연체료 요율을 적용한다. (최대 연24%)

    ※ 관리규약에 없는 경우, 민법 379조에 따라 지연이자 연 5%,

    ※ 소송 판결 후, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 상의 법정이율 최고 요율은 12%.

③ 관리규약에 관리비 범위에 전유공간의 전기세,수도세 등이 명시적으로 포함되어 있는 경우에만, 임대료 연체 분쟁시 주인에게 이부분을 청구할 수 있다는 판례도 있다. (사적자치에 해당하는 부분으로 이는 실제 사용한 사람이 지불해야 한다는 의견)

 

관리단에게 요청해야할 일:

① 월별 관리비 부가 내역 및 미납내역

② 연체료 계산이 적법한지 확인을 위한 관리규약

 

나의 경우, 협상결과:

서로 감정싸움이 되지 않도록 적당한 선에서 타협을 하였다.

연체된 관리비 원금만 납부하고 연체금은 없는 걸로..... 그리고 요구한 연체 관리비 모두 완납.

그러나!! 관리단이 소를 취하하지 않아 민사 본안소송으로 진행하게되어 재판 일정이 잡협다. 

아마도 본인들의 생각과 다르게 전자소송에 대해 이의서를 제출한게 맘에 안들었던 모양이였다.

 

민사본안소송준비:

이왕 이렇게 된거 시시비비를 따져보기로 하고 이를 정리하여 답변서를 법원에 제출하였다.

① 월별 관리비 부과내역 및 연체내역을 다시 검토해 보니, 일단 소멸시효 3년 이전에 관리비도 포함되어 있었다.

② 관리단이 변경되면서, 부실채권 정리 차원에서 밀린관리비를 모두 납부하면 연체료는 면제해주는 관리규약 변경이 있었다.

③ 관리규약에서 관리비에 전유부분의 전기,수도세가 포함된다는 명시적 문구가 없다.

이미 미납 관리비는 모두 납부된 상태이므로, 소멸시효 3년 이전의 청구 금액과 연체료 면제해 주는 부분,전유부분 전기,수도세 부분을 청구 기각하고 과납입된 관리비가 있는 경우 반환을 구했다.

 

참고사항:

왠만큼 큰 금액이 아니면 전자소송으로 걸어올텐데, 전자소송이라는게 이의를 제기하지 않으면 상가관리단이 요구한 금액이 모두 인정되므로 요구한 금액이 적절하지 않다고 판단되는 경우, 이의서를 제출하도록 하자.

이의서를 법원에 제출하도록 하자. 몇 개월 후, 본소송으로 넘어가게 되고 판사 앞에서 시시비비를 가리도록 하자.

채권 소멸 시효내의 금액을 청구한 건지, 연체료는 관리규약에 따라 계산된것인지 관리규약에 연체요율이 없다면 5%로 계산된 것인지도

 

참고사항:

▶ 원고가 재판에 나오지 않으면, 1번 더 재판일정이 잡히고 총 2번 안나오면 소는 자동 취소된다.

▶ 피고가 재판에 나오지 않으면, 그냥 원고가 청구한대로 그대로 결정된다.

▶ 원고의 청구금액이 지급된 경우, 소는 취소된다.

 

최종결과:

상가관리단이 소를 취하함에 따라 소는 취소되었다.